物业管理体系中第三方评估机构的重要性

前言

在我们生活的城市，有许多人知道物业的存在，有大多数业主把物业当做天敌。闲暇下来，就会不停地找物业的麻烦，总会说一句“我交钱了，你就必须给我办事”。在这个时候，就需要有第三方在中间进行调节，阻碍业主和物业之间随时准备发生的战火。

     北京近几年来物业管理市场发生的所有矛盾、问题和纠纷全部拿出来研究，最后发现这些矛盾、问题和纠纷其实就出在以下问题上。

第一类开发商前期遗留问题引发的物业管理纠纷

     这一类大约要占到矛盾纠纷的六、七成。解决办法是，设计一个全新的“前期物业管理”阶段，规定从第一个业主入住开始，到向全体业主完成物业的公共部位交接，这叫前期物业管理阶段。之所以这么界定前期物业管理，就是想用一种经济的手段来促使开发商按照国家规范和规划设计把前期问题解决好，保证交付给业主的物业项目具备物业使用功能。如果不解决好，那就一直承担物业费。

     当然这个解决办法必然会引起许多人的不满意，尤其是开发商，因为没有说明这些公共共有部位交给谁，应该交给业主，但当时业主大会还不成熟，只好交物业，这样必然就会引起一些矛盾。

于是这时候就会有第三方机构评估监理机构，就是让一个专业的机构替业主来接收。这样就可以将开发商、物业公司、业主等方面的责任关系全部理清减少了诸多物业矛盾纠纷。

第二类就是物业和业主之间的不信任关系

     物业公司害怕业主不缴费，而业主一是对收费标准有质疑，二是对物业服务质量不满意。首先针对费用这一问题解决的办法就是按照北京市一到五级的服务标准，这个标准不是笼统的，它是有具体执行方案的。先建立这个等级标准，为了避免物业漫天要价，这时候就会请第三方评估机构根据小区的物业品质和设施设备的状况，根据北京市物业行业客观的平均成本，再细算出一个价格，最后将评估报告摘要公示在售楼处，让每一个业主都了解物业费价格和物业服务标准。

     其次就是物业服务质量。物业的服务其实是一个量化的过程，无论是小区环境的改善还是设备的检查等，最后所有的物业服务都会回归到业主身上。像这种带有这种质价相附的物业管理体系是由第三方评估机构通过物业费评估，物业监理以及物业查验来实现的。

接下来给大家详细介绍一下，第三方评估机构在物业管理中的作用主要有以下五个方面：

一、老旧小区的费用评估

通过第三方物业评估机构公平、公正的评估，从新定位老旧小区的物业费价格体系，在确保物业基础服务的同时，在保证老旧小区设施设备正常运转的前提下，增加物业的个性化服务，提高现有物业的服务水平。通过评估提高物业费，不仅能够保障物业公司能够维系生存并能赢利，使物业公司有了发展的机会。

二、物业项目的监理

北京市许多的小区成立了业主大会，作为业主大会的执行机构业主委员会可以委托评估机构对物业公司一年的服务质量进行有效评价，通过对物业管理痕迹的评定和物业区域内设施设备保养情况，以及人力的配备合理性的判断为基础，确定续聘、选聘物业企业工作。

三、物业公司的管理体系监理

为了更好地让物业公司的管理体系更加完善，可以和物业公司的进行战略合作，最终让第三方评估机构成为物业企业的品质保障部。物业公司随着不断的发展和壮大项目不断增长，就会存在人力成本高，人情浓，因此难以保障物业品质真正的监管，通过第三方评估监理能更有效的发现管理体系中存在的问题。

四、物业项目的保驾护航

针对政府采购和组织招标的物业项目，前期物业费评估，为政府采购提供费用测算依据；中期作物业服务质量监理保障物业项目正常运行，保障业主资产的保值增值，为物业项目保驾护航；后期对物业项目做服务质量评估，考核物业完成情况，为物业实施效果及付费提供依据。

五、现阶段住宅项目物业使用功能的查验

物业这个行业一般都会存在，前期物业历史遗留问题，特别是前期物业修葺的不完善，没有按照合同履行约定。如何保证物业的服务功能，设备功能更完善，将具备条件的住宅交到业主手里。这个时候就必须通过第三方评估监理机构，现场承接查验，促进和完善物业项目的使用功能是保障民心工程的必备途径；第三方评估监理机构，也是物业服务行业发展至今，需突破瓶颈的必然力量；更是城市化进程中保障各方主体利益，促进社会和谐进步的必要手段。